Dokument
Avyttring av bostadsrätt har inte ansetts föreligga redan genom en överenskommelse om framtida överlåtelse
Regeringsrättens dom 28 juni 2010, mål nr 988-09
En ömsesidigt bindande "option" rörande framtida överlåtelse av bostadsrätt har inte ansetts innebära att bostadsrätten överlåtits i skattehänseende trots att villkoren för den tilltänkta överlåtelsen förelåg
Enligt huvudregeln i 44 kap. 26 § inkomstskattelagen (1999:1229), IL, ska kapitalvinster tas upp som intäkt det beskattningsår då tillgången avyttras. Avyttring anses ske när bindande avtal om försäljning har träffats (jfr RÅ 1989 ref. 116 I och prop. 1989/90:110 del 1 s. 712). Enligt 6 kap. 4 § första stycket bostadsrättslagen (1991:614) gäller formkrav för avtal om överlåtelse av en bostadsrätt. Avtal om köp ska upprättas skriftligen och skrivas under av säljaren och köparen. Köpehandlingen ska innehålla uppgift om den lägenhet som överlåtelsen avser samt om ett pris. Högsta domstolen har i NJA 1992 s. 66 konstaterat att ett skriftligt optionsavtal beträffande överlåtelse av bostadsrätt är bindande och att den i målet aktuella utfästelsen att framdeles sälja bostadsrätten inte kunde anses innefatta ett förvärv av bostadsrätten (jfr. också NJA 1994 s. 130).
En bedömning huruvida en avyttring av en bostadsrätt anses föreligga i skattehänseende genom ett ömsesidigt "optionsavtal" har prövats av Regeringsrätten (RR). En bostadsrättsinnehavare hade hösten 2005 bestämt sig för att sälja sin dåvarande bostad. Genom den anlitade fastighetsmäklarens förmedling knöts kontakt med två spekulanter i mitten av december 2005. Då säljaren hade för avsikt att ansöka om uppskov med kapitalvinsten från försäljningen av bostadsrätten och var medveten om att han då måste förvärva en ersättningsbostad samma år som försäljningen skedde eller senast året därefter, önskade han inte genomföra försäljningen förrän efter ingången av 2006 för att på så sätt få både detta år och 2007 på sig att skaffa en ersättningsbostad. För att inte riskera att tappa köparna genom ett krav att avvakta med försäljningen till efter årsskiftet enades parterna om att ingå ett avtal där säljaren förband sig att överlåta sin bostadsrätt senast den 16 januari 2006 för 1 550 000 kr. I samma avtal förband sig köparen att köpa bostadsrätten för det angivna priset. Avtalet, som getts beteckningen Optionsavtal för bostadsrätt, innehöll dessutom överenskommelse om att överlåtelsen av bostadsrätten skulle ske genom ett särskilt upprättat köpeavtal. Optionsrätten skulle få utövas tidigast den 2 januari 2006 och senast den dagen skulle också handpenning erläggas. Om köparna inte stod fast vid sitt åtagande att köpa fastigheten hade säljaren rätt att tillgodogöra sig 77 500 kr ur handpenningen. Om säljaren skulle överlåta bostadsrätten till annan spekulant eller av annan anledning inte stå fast vid sitt åtagande skulle han ersätta köparna med 77 500 kr.
Skatteverket (SkV) ansåg att försäljningen ägt rum redan när det s.k. optionsavtalet undertecknades. Kammarrätten i Stockholm undanröjde beslutet. SkV överklagade till RR som avslog överklagandet med följande motivering. "Enligt sin ordalydelse avser avtalet en framtida överlåtelse. Det har inte kommit fram skäl att ge det en annan innebörd. Eftersom avtalet inte innebär att bostadsrätten avyttrats ska överklagandet avslås."
Kommentar
Själva klämmen till RRs motivering är kortfattad. Motiveringen föregicks dock av en sammanfattning av tillämplig lagstiftning med erinran om de formkrav som gäller för överlåtelse av bostadsrätt, varför det kan antas att den omständigheten att något sådant avtal inte undertecknats förrän på det nya året haft en avgörande betydelse för utgången. Den som optionsavtal träffade överenskommelsen borde annars tillsammans med det bifogade ej undertecknade överlåtelseavtalet ha övertygande klargjort att en gemensamm partsavsikt att överlåta bostadsrätten för ett visst pris med framskjuten leverans förelåg redan i december.
Utan formkravet för överlåtelse av bostadsrätt borde överlåtelsen i skatterättslig mening ha inträffat redan genom "optionsavtalet". Det är dock inte ett optionsavtal, eftersom en part i ett sådant avtal har endast en rättighet eller skyldighet. Två separata ömsesidiga optionsavtal avseende samma tillgång, belopp och löptid kan likställas med ett köpeavtal. I förevarande fall var överenskommelserna dessutom gjorda i samma dokument. Eftersom avtalets fullgörande var beroende av framtida omständigheter utgjorde det ett terminsavtal, men särskilda skatterättsliga regler för terminsavtal finns bara för avtal "lämpat för allmän omsättning", se 44 kap. 11 § IL. Kapitalvinst på grund av en sådan termin ska enligt 30 § tas upp som intäkt det år då avtalet fullföljs eller upphör att gälla. För andra terminsavtal gäller - liksom för vanliga avtal - avtalsdatum.
Skatteverket hade i sitt överklagande anfört bl.a. följande. Optionsavtal i skriftlig form som avser bostadsrätt är bindande, se NJA 1992 s. 66. Säljaren kan kräva att köparen infriar sitt åtagande att köpa bostadsrätten och vice versa. Den omständigheten att skadeståndets storlek har angetts i avtalet förändrar inte detta. Samtliga krav på ett giltigt avtal om överlåtelse av bostadsrätt är uppfyllda i och med undertecknandet av avtalet. Formkravet vid överlåtelse av bostadsrätt bör således inte utgöra något hinder för en beskattning i enlighet med den verkliga innebörden av avtalet. Säljaren innehade den överlåtna bostadsrätten vid avtalstillfället och avtalet fullföljdes enligt parternas avsikt.
• F.d. Allmänt Ombud för Mellankommunala Mål i Riksskatteverket
• F.d. bankdirektör, ansvarig för
skattefrågor i Handelsbanken
• F.d. ledamot av Skatterättsnämnden
i 20 år
• F.d. ledamot av Näringslivets skattedelegation
